本期楼盘 | 胶州华润城

推荐购房人群：周边刚需群体以及看好其前景的投资客户

楼盘属性：大品牌、刚需盘、商住综合体

主编点评：华润城是华润首进胶州所打造的商住综合体项目，位于胶州市西北部。项目占地面积大，主力产品为小高层，户型基本一致，项目的大型商业万象汇是其主要卖点，以这样的品牌和规划在胶州来说的话还是一个不错的项目。

相对于价格较高的主城来说，项目因为是刚需型社区，所以居住比以及回报会比较高。就其缺点来说的话，就是整个项目的建成工期较长，5-10年后才可见到成效，而且地段稍微较偏，周边规划相对于不是那么完善，但可以满足住户的基本需求，在万象汇建成之后将会得到极大改观。

（一）居住体验测评

1.景观（8分）：项目规划了一条长约800米，宽约50米的观景长廊，贯穿整个华润城，一期东南、东北、西南会规划建设小花园，楼座环绕着一个长100米、宽80米的中央花园，整体绿化率为35%。

就规划来看，环境还算不错，但最终效果也要看项目诚意，项目内还拥有一个体育场，以供业主日常休闲锻炼。后期项目配套全部完成之后，居住体验应该还是不错的。

2. 建筑（7分）：项目目前在售以小高层和高层为主，整体建筑风格偏现代主义，建筑外立面多以暖色调为主。整体项目容积率达到了2.8，在胶州来说这个容积率确实不低，所以这一点的得分不高。不过好在项目楼间距还算不错，对采光的需求基本可以满足。

建筑大门为凯旋门主题，还是比较恢宏大气的，区内道路宽阔，保证住户至少有一个车位，项目估计在2022年9月份交付使用，从交付时间上来说中规中矩。

3. 户型（7分）：户型方面项目现在主推的是101㎡，128㎡和142㎡的全明户型，户型的设计基本一致，不同在于面积的原因增加或减少相应区块，楼层梯户比大约在2：3，整体上来说户型的设计亮点不多。

101㎡位于中间户，全明户型，双南向卧室，采光应该是没什么问题，户型设计动静分离，但是玄关和客厅进深过长，只有南侧有窗，夏天通风效果不好，过道狭长，浪费了一定面积。

128㎡位于楼层的边户，与101平方米的户型大同小异，多出来一个卫生间，做了一个主卧套间的设计。

142㎡位于楼层边户（不同楼层），是项目最大的户型，户型设计上和之前两个区别不大，只是增加了一个北卧，可以看出三个户型的设计师一定出自一人之手，虽然没什么太大的问题，但是全系的客厅南北都不通透就实在有些说不过去了。

4. 装修（8分）：项目交付是全毛坯，项目案场也没有样板间，所以此项得分按照平均分进行参照。

（二）生活配套信息

1.交通（8分）：项目距离胶州汽车西站很近，周边具有多条公交线路，项目南侧就是泸州路，去老城区驾车大约10分钟左右，北侧为兰州路。项目后期出行的主要方式为公共交通和自驾，周边大型道路较多，出行较为方便，但通勤新城区或老城区对于上班族来说，早晚高峰耗时较长。

2.商业（9分）：目前来看项目在商业配套上并不占优势，附近没有可以步行快速到达的大型商超，但是距离兰州路利群等商超与西湖市场距离较近，车程在六分钟左右，能够满足基础的生活需求，后期等万象汇建成以后，商业配套匮乏的情况将得到很大的改善，但是具体建成的时间还有待验证。

3.教育（10分）：基于这个项目的自身规划来看，在教育上可以说有着得天独厚的优势，整个九年义务教育都不成问题，所以学区也成了项目的卖点所在。

而且项目在紧邻振华小学与第五实验小学，距离胶州第七中学只有5分钟车程。且项目将会承建继瑞华之后的第二所胶州九年一贯制学校，优先业主子女。在普高高中方面，项目距重点高中实验中学及一中车程在十分钟左右，综合来看，在胶州可以说是相当不错的教育资源。

4.医疗（8分）：在医疗方面，项目周边没有什么太好的医疗资源，距中心医院与人民医院距离基本相当，车程均在十分钟左右，距离胶州首家三甲医院东方医院较远，不过能满足住户基本的医疗需求。

（三）保值属性

1.品牌（10分）：华润集团作为世界500强涉及领域很广，包括消费、健康、城市建设和运营等多个领域，其中华润置地是华润旗下的房地产开发公司，在2019中国房地产百强榜单排名第10位，属于一线房企，具有一定的品牌影响力。

华润城是其首进胶州的项目，在青岛先后开发过华润中心、青铁华润城、国际海洋智区等项目，口碑不错，这次在胶州西部“造城”的规模不小，有了华润品牌的加持将会顺利很多。

2.物业（9分）：项目体量庞大，所以物业的服务水平显得尤为重要，项目物业为华润集团旗下物业，2002年正式成立，拥有国家一级物业资质，也是最早引入港式服务的一批国内物业，服务水平确实还不错，总体来看问题不大。

3.政策（9分）：目前项目已经处于建设阶段，华润能够斥资160亿造城，作为央企品牌实力自然不必细聊。其实在政策层面来说，华润所带来的商业等配套价值确实很大，比如市南的万象城，建成以来，很短的时间就把老牌商场百丽广场的人流吸走大半，城阳万象汇也是助力家佳源成了城阳最热的商圈。

胶州万象汇的建成，带给胶州尤其是西部片区的利好是必然，但因为工期较长以及目前区域在位置上的劣势，是否最终能和华润规划的一般宏大，还有待时间的验证。

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