借签订“购房合同”的套路贷法律问题

西安律师常钰

北京市博儒（西安）律师事务所 执业律师

有一种套路贷的模式，是借购买房屋为名义，实为民间借贷法律关系的类型。

举个例子感受一下：

华强和封标是两个好哥们，某一天，签了一份书面的《房屋买卖合同》，约定封标把自己位于某某小区的一套房子，20万元卖给华强。当天，华强就向封标转了20万。

过了一段时间，华强向法院起诉，要求封标将房屋过户至其名下。

这个案子如果只看这份购房合同，这应该就是一起房屋买卖合同纠纷，一方付了购房款，另一方没有履行过户义务。

但是想骗过法院的法官，还是没那么容易，这个案子还是有诸多疑点引起了法院的质疑。

首先，是过户房屋的价格，经过司法鉴定，涉案房屋的在交易当天的市场价为70余万，而本案中的购买价格仅为20万，不符合常理。

其次，购房合同当中有封标签名的地方都按了手印，一般的购房合同不会频繁的按手印，这也同样惹人怀疑。

再次，购房合同约定十分简单，况且房屋内有各种装饰装修物和家具家电，合同内也没有进行约定交割。

种种因素，导致无法确定这是一份真实的房屋买卖合同。

法院在审理合同类纠纷案件时，有权对合同的效力作出认定。合同有效的一个重要前提就是，是当事人的真实意思表示，否则这就是一份不具备效力的合同，以这样一份合同起诉，法院很难判断是双方当事人的真实意思表示，无法认定合同效力，最终法院驳回了华强的诉讼请求。

法院在审查合同纠纷时，会首先判断合同的有效性，包括合同的真实性和合法性，按照民法典的规定，合同的有效存在以下几个前提：

首先，合同的主体，必须是具有民事责任能力的主体，还就上述套路贷为例，如果套路的是一位不满18周岁的在校学生，即便签订了这份购房合同，合同也是效力待定的，因为主体并不具有签订这样合同的资格。

其次，必须要表达真实意愿，比如被胁迫、被忽悠的，这样的合同不具备法律效力，法律不予保护。

再次，就是不能违反法律法规的规定，也不能违背公序良俗，否则也可能被认定为无效。

民间借贷纠纷与房屋买卖纠纷交织的情形现在已经很常见了，本文这种也是比较典型的，名义上是虚构房屋买卖合同关系， 实则是以侵占他人房屋为目的的“套路贷”虚假诉讼案件。并不是有一份合同，就可依据合同作为起诉和判断法律关系的依据，合同是一种民事法律行为，民事法律行为有效的前提是双方基于真实的意思表示，所以法院基于对合同真实性的重点审查，做出驳回判决，还是很有参考意义。

注：本文仅代表个人观点，且参照当地司法实践，如针对个案可直接咨询律师。