法官刘卉

面对堆积如山的案卷，目击一出出兄弟阋墙、邻里反目的喜剧，广州市中级人民法院房地产审讯庭法官刘卉经常想起“六尺巷”的故事。

那是一宗现代的“房地产纠纷”。纠纷闭幕后留下的名句“千里修书只为墙，让他三尺又何妨？万里长城今犹在，不见当年秦始皇”，跨越时空，犹照古人。

从青涩的大学毕业生到通晓业务的员额法官，从基层法院再到中级法院，刘卉任务15年来，一直身处房地产审讯一线，处置了少量古代版“六尺巷”案。她常以本人熟稔的烹饪类比审讯任务。

“假如世人都能多读《论语》，做到‘居处恭、执事敬，与人忠’，每日三省其身，完成‘己所不欲，勿施于人’，像‘六尺巷’的张英一样‘无所争’，置信许多纠纷将消弭于有形，我们的社会将会变得愈加美妙。”刘卉曾这样表达对“和为贵”的期盼。

格仔铺买卖案

司法如何衡平当事方权益

2010年8月，温女士收到一条推销酒类买卖中心商铺的短信广告。本来便计划用养老金停止投资的她在销售人员的引荐下购置了该买卖中心两间相邻的商铺。直到2013年8月交铺时，她才发现所购的两间商铺中有根硕大的柱子，其占用面积经换算成损失后高达十余万元，占购铺费用的近四分之一。

温女士向卖方及开发商提起了诉讼。在法院严厉审查合同以及买卖单方能否都尽到了各自留意义务的进程中，经方法官刘卉首先发现买卖合同中有这样的表述：“确认买家已理解该物业的情况、买卖条件、周边环境”，而温女士已在该合同中确认签字。

综合多方要素思索，刘卉对温女士及卖方展开了调停。经她压服，温女士和开发商各自做了退让：开发商按柱子面积数及温女士购铺时的单价给予一定补偿，温女士随后到法院撤诉。

这类纠纷在房地产审讯中很典型且具有代表性。“民事案件有个特点，每个案件都有它的特殊性。”刘卉说，假如此案中买方不曾理解过该物业的环境与条件，或卖方不能举证其曾披露过这些信息给买家，买方可以以欺诈为由起诉要求赔偿或撤销合同，而卖方则能够因而需求承当相应责任。

“像这种案件，买方其实也有一定的道理，由于换位考虑，换作谁买了这样的商铺都会觉得亏。”她回想，事先就此提出了调停方案，由于卖方也希望处理成绩，所以也表示认可，最终促进调停。

近年来，广州中院房地产审讯庭受理的房屋买卖案趋多，并且备受社会关注，判决后果会影响市场买卖。因此，处置战争衡好各类市场主体的关系显得至关重要。“一个好法官一定是个有良知、有良知的法官，任何一件案子的判决出来前我都要问一下本人，能不能做到问心有愧。”刘卉说。

物业效劳纠纷

判决该当有生命有温度

“一方面要维护业主利益，另一方面要促进物业效劳行业安康有序开展。”这是刘卉在审完一宗物业效劳纠纷后的感悟。

吴女士及其儿子是广州市白云区某小区一栋楼中顶楼的业主，每月按时交纳物业费。但在一次台风当时，其屋顶上方公共走廊及外墙地位开端呈现渗漏水，并殃及了吴女士的家。虽然物业公司对该房屋外墙局部渗水部位停止了两次维修，但均未能彻底修复。对此不满的吴女士开端拒缴物业管理费。

2013年8月，小区物业公司向法院起诉，恳求判令吴女士母子向物业公司领取自2012年7月起至2013年7月止拖欠的物业管理费6200多元，并领取滞纳金。

本就感到冤枉的吴女士母子见状提起反诉，要求物业公司先行维修。诉讼大战“片面迸发”。

一审法院以为，物业管理合同是综合性效劳合同，由多项效劳内容构成，吴女士母子不能因某项效劳的瑕疵而否认物业效劳的一切内容，鉴于房屋渗漏水景象临时存在且未能彻底修复及房屋渗水对业主寓居运用形成方便的情形，判决吴女士母子需领取拖欠费用的70%，余款可待物业公司实行终了组织施行相关维修义务后再行主张。因相关渗漏水属于房屋质量成绩范围，业主未在保修期外向开发商主张权益并采取措施避免损失扩展亦存有差错，且依合同商定，维修费用应自物业维修资金中收入，在该费用尚未有处置后果前，业次要求物业公司修缮涉案房屋的渗漏水部位无据，故判令采纳吴女士母子的反诉恳求。

一审宣判后，物业公司及吴女士母子均上诉。

作为二审经办人，刘卉做了改判：在维持一审讯令吴女士母子需先行领取拖欠费用的70%的根底上，加判物业公司在本判决发作法律效能之日起30日内，对涉案房屋屋顶及外墙漏水成绩组织施行维修。

“遇到渗漏水这种事，大局部人都会觉得舒服。法律不外乎人情，我也会设身处地去想。”回首改判，刘卉说，虽然物业公司称触及公用部位的大修需动用物业维修基金，而按相关规则，物业维修基金的运用必需满足规则的条件，故物业公司表示在物业维修基金未到位的状况下无法组织维修。但思索到漏水的成绩的确严重影响业主生活，如再不停止片面维修，业主的损失会进一步扩展；同时思索到在涉案小区业委会尚未成立的状况下，业主的团体才能无限，物业公司更有条件启植物业维修基金请求流程及组织施行维修任务，并且刘卉发现涉案合同中并没有明白商定物业公司必需在先确定获得物业维修基金后才干对公共部位组织施行维修。于是，在维持一审讯决的状况下，刘卉支持了吴女士要求物业公司先对渗水成绩停止维修的恳求。

二审讯决后，当事单方未再表示“不满”，预示着判决获得了良好的社会效果。

“判决该当有生命，有温度，而且要经得起工夫检验，而不是一纸干巴巴的文字。”她说。

任务感悟

审案有如烹小鲜

刘卉空闲时爱烹饪，素日在家做菜，手头上的蒸、煮、煎、炒、炸，常让其联想到办案。

办好一件案，也相当于做出一道色香味俱全的“菜”。对此，她看法独到：首先资料要好，菜买回来后要择菜，而办案中需求鉴别少量证据，去伪存真；紧接着，主调味料是主心骨，也就是以法律为准绳，确定适用什么样的法律关系，选对了，“菜”的滋味不会差；起菜前，还可以放些五香料或胡椒粉，这相当于判案中对人情世理的考量——根本权益的均衡、价值的取向、民众的情感，唯有逐个经过揣摩权衡，“菜”才会更好吃。

“对我来说，如何把案子办好，相似于在炒菜时怎样不时思索把菜炒得更好，这既是经历的积聚又是一门艺术。最初，案子判决作出后，老百姓有没有感遭到公道正义，‘尝一尝’就晓得了。”说完，她会意一笑。

不过，审好房地产案件，法官团体的努力固然重要，“但也要思索到历史的进程，我们在审讯中除了要思索法律规则外，政策也是重要的参考要素，比方目前的限购政策等。”

在刘卉看来，司法体制配套变革就为法官精确断案带来了方便——面对日趋复杂的房地产案件，司法变革后设立的法官联席会议制度有助于一致裁判尺度；抢先全国的广州智慧法院建立，为法官们精确判案提供了类案参考。

有赖于此，近五年来，刘卉参与审理的各类房地产纠纷案共2900多件，其中主审办结各类房地产纠纷约1100件，因任务成果突出，刘卉获评办案能手称号，并荣立团体三等功。

15年来，她在办案数不时攀升之余，仍勤勉研究，所撰写的文章及案例剖析先后被《法治论坛》、《广州审讯》等刊载，屡屡获奖。

十五载斗转星移，在追逐公道正义的路上，她的每一步都走得坚决而踏实。她遵守法官职业品德，勤勉敬业，清正廉洁。对她而言，案无大小，件件上心，“民生”无大事，是她一直据守的任务信条。

文/图 金羊网记者 董柳 通讯员 郑雅心 杨晓梅 彭勇