对一个家庭来说，最值钱的资产是什么？

这个问题搁20年前问，很多人会回答说是“三大件”，比如电视机、洗衣机、彩电。

10年前问这个问题，很多人会回答是“存折”、“银行存款”。

现在再问，相信绝大部分人都会脱口而出：房子。

2019年，房地产年销售面积是17亿平米，按100平米一套房来算，相当于每年卖出去1700万套房。

按东方证券首席经济学家邵宇的说法，现在房地产总市值65万亿美金，相当于450万亿人民币。我们一年的GDP是90万亿，所以房地产现在的市值相当于GDP的5倍。

因此，对一个家庭来说，房产的传承，关系到一代人财富的得失，不能有丝毫马虎。

但是，不少人在现实中碰到的问题是，父母名下的房产，想过户给子女，该生前办还是离世后办？如何对子女更有利？怎么过户才能省钱？

首先，我们先讲一下房产过户的三种形式。

1，继承过户。

房屋继承的手续最简单，费用收的也最少。

按规定，继承房产只需交纳280元的登记费，没有其他任何税费，但前提条件是只有被继承人死亡，法定继承人才有权获得房屋的所有权。

注意，继承过户房产，只有在父母离世后才能办理，在世时是不能办的。

一般来说，继承分为法定继承和遗嘱继承，如果父母生前没有留有遗嘱，就要按照法定继承顺序来办理，到公证处开据公证书，该套房屋的产权证明或其他凭证，要到生前所在单位(或者居委会、村委会)开法定继承人证明。

2，赠与过户。

从字面意思来理解，房屋赠与，就是“你愿意给，我愿意收”。

按照规定，把房子无偿赠与子女，不需要缴个税，但需要缴纳3%的契税，并且赠与双方还都要缴纳0.05%的印花税，以及一定数额的公证费。

照此计算，房子过户给子女，需要交纳3%的契税，还有总价0.05的印花税，以及数额很小的公证费就行了。

因此，从费用角度来说，继承过户方式的费用也很低，相比继承只多了契税和印花税，可以忽略不计。

3，买卖交易过户。

用买卖交易的方式把房子给子女，相当于子女变成了房屋“买方”。

这种方式需按正常房屋买卖流程进行，要缴纳的税费包括契税、个税等。

一般的流程是：带上身份证、户口簿、结婚证、房产证，到房管局办理转移登记，需要交契税1%(首次购买90平以下的)或1.5%(90平到140平)或3%(二套房)，另有交易手续费、登记费、抵押登记费(如有贷款)、配图费等。

如果房子满两年，不管是不是名下唯一的住房，只能免增值税，契税、个人所得税还要缴纳。

如果房子产证满五年，还是唯一住房的话，那么增值税和个税都会免去，只需要交契税就行。

说完了过户方式，我们再谈谈房产过户的新规定。

从去年9月份开始，根据财政部、税务总局联合发布的《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》，其中谈到了房产继承、赠与如何收税的问题。

这份公告将一部分原来按“其他所得”征税的项目，调整为按照“偶然所得”项目征税，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，是“偶然所得”，缴纳20%税率，从9月1日起实施。

也就是说，新规定中，继承房产或者父母将房产送给子女，子女不需要缴纳个人所得税。

这样来看的话，新规下，父母把房子过户给子女，2个方法更划算，连个税都能省下来。

第一种办法：房产赠与，不管房龄多少，只需交契税，费用低廉，生前就能办。

第二种办法：如果是“满五唯一”的房子，房屋买卖也只需交契税，不用交增值税和个税。

虽然“房产继承”的方式费用最低，但由于是离世后才能办理，牵涉到遗嘱、家庭、亲戚、兄弟姐妹的复杂关系，远不如在世时把事情办妥当能让人放心。

有一点还要特别注意：房产给子女后，他们有没有打算转卖？

如果子女打算转卖房子，而且房子不是“产权满5年，家庭唯一”的住房，就会缴纳20%的个人所得税。

因为子女接受赠与房产时的成本为0，相当于要足额计算房屋差价，再次交易时要缴纳差价的20%，对一套百万以上的房子来说，动辄就是几万乃至十几万的费用。

因此，假如你的孩子以后打算把房子卖掉变现，过户最好还是用“买卖”的方式，以此次房屋转手时的评估价来计税，而不是像继承、赠与那样，直接以转让价格为0来计算，这就省下了很大的一笔个人所得税的费用。