■东皋大道皋园4号,是广州市历史建筑,已空置多年,失修、破败,无法找到业主。
呼吁建立民间投资人与历史建筑业主的对接机制
一边是1400万元的投资,欲修缮、活化利用28套历史建筑;另一边是这些历史建筑多空置、破败,亟须修缮,但是,投资商却无法找到这些历史建筑的业主,商谈租约与改造。
这家投资开发商是广州第一家专门活化利用历史建筑的公司,像这家公司一样,不少热衷于历史建筑活化利用的民间投资人也苦于无法找到业主谈合作,他们呼吁公开历史建筑档案信息,由政府部门牵头建立历史建筑业主(保护责任人)与民间资本对接的机制,扶持社会力量参与历史建筑活化利用。
■策划统筹:何姗 ■采写:新快报记者 何姗 黄婷 摄影 何姗
专门活化利用历史建筑公司欲活化东皋大道历史风貌区
在广州大批历史建筑缺乏修缮资金、日渐衰败的当下,两位热爱老房子的建筑师谢夏祥、李永泉联合创办了匠意营缮工程设计有限公司,致力于规模化地活化、开发、运营历史建筑,打造具地域特色的文旅复合空间品牌。目前已改造、活化广州市历史建筑泰康路84号民国时期中国国民党澳大利亚广州支部等5个老房子为民宿、会议、party等场所。(详见新快报2017年9月26日《广州出现专门活化利用历史建筑的公司,众筹修缮变会所咖啡厅工作室》)。
新快报报道后,越秀区委书记批示,区文广、国规、房管部门上门考察并委托其进行历史建筑的活化利用。也被市国规委作为社会力量参与历史建筑活化利用的广州经验,在2017年中国城科会名城委华南片区联席会暨名城广州论坛上介绍。
越秀区政府相关部门负责人希望这家公司能进行成片历史街区的活化改造。两位合伙人也认为成片活化影响力更大,也有利于集中经营。经过评估,初步选择了东皋大道历史风貌区的一批历史建筑。
计划活化历史建筑为民宿、文创生活馆、书店、咖啡馆
东皋大道地区因明代广州四大名园之一的“东皋别业”而得名,2014年11月被列入广州历史风貌区。在不到300米长的东皋大道上,林立着4种不同风格的建筑,有岭南传统竹筒楼、农协会旧址、民国时期的小洋楼、现代军警民共建大楼。共有89套不可移动文化遗产,其中有越南青年革命同志会旧址、皋园等11套文物建筑,68套(19栋)历史建筑。
这些房子约半数已破败损坏,约15套空置荒废。
李永泉分析认为,东皋大道历史风貌区毗邻广州老城区最重要的商业线中山路,东临烈士陵园,西临东濠涌绿化景观带,与两个历史文化街区新河浦和北京路相连,将越秀区重要的景观及旅游资源连成片。
公司初步选出了28套老房子,其中3套是不可移动文物,21套是历史建筑或传统风貌建筑线索,计划恢复其外立面的原貌,保持建筑原空间结构,尽量恢复建筑盛期的空间功能,增加适应当代生活的基本设施,让历史建筑融入当代生活。修缮后的房子,首层及其他功能空间招纳文创生活馆、咖啡馆、24小时书店、文化艺术馆、素食餐厅等创新型岭南特色商业,适合居住的2、3层空间以民宿为主。
据李永泉介绍,将配合政府做好街道的整饰,以点带面带动整个历史风貌区的保护与活化,做成越秀区历史保护、全域旅游的范本,开创一种新模式。
东皋大道礼兴街历史建筑的业主徐小姐得知这家公司的计划后也很有兴趣,她说:“几年前我开始有保护历史建筑的意识,觉得这是一块宝。但我们这个片区,很多老房子都在荒废,没人投入去修。”她原来也想把自家的房子改造成民宿,但觉得只做一栋无法形成一片旅游区,她期望:“如果和这家公司一起合作,整片来做,会形成一个好的氛围。”
28套房子有21套查不到产权人信息或无联系方式
但是,如何找到这些老房子的业主谈合作,却遇到了很大的困难。
根据《广州市历史文化名城保护条例》实施工作方案,对已公布的历史建筑确定保护责任人,并予以书面告知。并在区房屋行政管理部门、区城乡规划行政主管部门、区城市管理综合执法部门和街道办备案。
在新快报记者的协助下,这家公司向东皋大道所属的大塘街道办寻求帮助与支持,新快报记者在大塘街街道办城管科查看历史建筑保护责任人名单时发现,除1套由房管局代管、1套军产、1套单位公房外,9套房子无产权人信息;而3套传统风貌建筑线索及4套非保护建筑无产权人信息备案。
仅5套历史建筑属私人房产,有产权人姓名,但无联系方式。
热衷于活化利用历史建筑的民间投资者如何找到历史建筑包括非保护建筑产权人信息?
根据《广州市历史文化名城保护条例》第十九条:市城乡规划行政主管部门应当建立列入保护名录的保护对象档案。保护档案应当包括下列资料:使用现状和权属变化情况;任何单位和个人都有权依法查询保护档案所记载的相关信息。而对于非历史建筑的产权人信息,据了解,目前广州市房地产登记交易中心、市房地产档案馆有这些信息登记。
建议
建立历史建筑业主与投资人交流平台
近年来,修缮改造历史建筑成为画廊、咖啡馆、餐厅、工作室、会所、民宿渐受民间资本热捧,(详见新快报2013年1月8日《百年老房子成富人文化人新宠》、2018年2月6日、7日《广州骑楼活化:网红民宿、文创店空降变传统商业、生活空间为体验空间》、《骑楼活化成投资渠道:投入小回本快小而精,望整栋改造做复合空间小规模渐进更新》)。
但据新快报记者调查,不少投资人都苦于无法找到历史建筑房源,或无法找到业主商谈合作。
而另一方面,负责广州市历史建筑名录推荐工作的华南理工大学张智敏博士介绍:广州市历史建筑及传统风貌建筑的现状产权人超过70%为私人,大部分的业主无力承担历史建筑修缮和维护的成本,以至于大部分的历史建筑只能维持逐渐“衰老”的现状,也不能由政府全部埋单,这是广州历史建筑面临的一个困局。
今年广州被列入住建部第一批历史建筑保护利用试点城市,根据住建部通知:“拓宽资金渠道,保持资金良性循环。破解政府单一投入的资金模式,鼓励多元投资主体、社会力量和居民参与历史建筑保护投入和经营,形成风险共担、利益共享的投资机制。”
“试点城市应围绕破解历史建筑保护与利用脱节、利用方式简单、资金来源单一等难题,创新政策机制,探索新时期全面发挥历史建筑价值的办法和保障措施。”
根据《广州市历史建筑保护利用试点工作方案》:鼓励引入社会力量,引导各类市场主体积极参与利用历史建筑发展商旅文融合项目。
另一方面,根据《广州市历史文化名城保护条例》实施工作方案,“建立历史建筑结构安全年度核查制度,在听取历史建筑保护责任人意见后制定历史建筑的年度修缮计划并组织实施”;“根据历史建筑年度修缮计划通知历史建筑保护责任人对历史建筑进行修缮”。“对……历史建筑……修缮进行监督管理”。这一工作由市住建委负责。
那么,能否建立一个对接投资人与历史建筑产权人信息的机制或平台,整合各种资源,既能引入社会力量参与历史建筑活化利用,解决业主无力修缮的困难,也能促进政府相关工作的落实?
北京市盈科(广州)律师事务所周玉忠律师建议:政府可以建立一个历史建筑业主与投资商的交流平台,适时公布哪些需要抢救、维修或有条件经营的历史建筑明细。在保护历史建筑的前提下,尽量让市场机制最广泛地参与到历史建筑保护及开发中来。平台可以征询双方意见,交换联系方式,或由其直接在网上沟通。这样一来减轻了社会和业主保护历史建筑的成本,实现历史建筑保护和经济效益提升双平衡的目的。
为了解决上述痛点,匠意营缮工程设计有限公司和很多有志于历史建筑活化的人士共同倡议成立历史建筑活化促进中心,希望通过各种渠道链接到公有及私有产权房源,建立产权人与活化组织或个人的对接通道。倡议政府建立民间投资人与历史建筑业主的对接机制。
市住建委
将研究采纳公众意见 今年将确定并公布历史建筑保护责任人名单
据市住建委相关负责人介绍:2018年着手开展广州市历史建筑修缮监督管理和广州市历史建筑造价指标两项研究工作,争取在历史建筑修缮监督管理、历史建筑年度修缮计划研究和修缮工程造价方面取得一定的成果。市房屋安全鉴定管理所正抓紧制定《广州市历史建筑结构安全年度核查制度》,在制定规章制度和开展修缮工程试点过程中,欢迎有关单位、专家、新闻媒体、热心市民提出宝贵意见和建议,市住房城乡建设委将认真研究、积极采纳。
而规划部门相关负责人表示:广州希望借这次列入住建部历史建筑保护利用试点做一些探索与尝试,理顺一些问题,解决一些障碍。
根据《广州市历史建筑保护利用试点工作方案》:今年将公布已认定的广州市历史建筑保护责任人。全面完成三批566处历史建筑基本信息的建档工作。