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提问：房姐晚上好，20年年后我一直在望京与回龙观地区踩盘。对于望京与回龙观两个区域望京区域的中介宣称望京正在承载着未来科技产业的从回龙观往望京方面的迁徙，而对于有关回龙观区域房价的本质是码农之间自己玩相互交易导致的价格上涨，随着在科技产业未来转移之后，回龙观的房价是否会降（五年内会有变化吗），或者说回龙观与望京之间不同的地方在哪里，如果回龙观想要改变码农与码农之间交易这个问题应该会从哪个方向入手，未来发展可行性有多大？
回答：回龙观几乎是第一代互联网码农生根发芽的聚集地。 互联网是一个「逐水草而居」的行业。 就像草原上的部落。 前5年A公司是老大，后5年B公司是崛起，可能就导致互联网地区重心的变化，子民的变化。 最早的汉卡方正搜狐，到金山百度去哪儿，再到BAT，再到2013后中美vc疯狂涌入，击鼓传花大潮批量制造「独角兽」和「IPO」神话，互联网遍布东二三四环（胡同巷子，雍和宫，东直门，朝阳门，亮马桥，三里屯，呼家楼，青年路，酒仙桥，定福庄......），其中望京是集大成者。 进入后互联网时代，BAT进入幕后，DMT又逐渐站稳第二梯队。 由此呈现的是互联网部落的迁移轨迹，从知春路中关村，再到五道口清华，再到上地西二旗，随后迁移到望京，分流到后场村，今天又开始逐步向外扩散，后场村扩散到永丰，望京延伸向来广营和善各庄....... 哪里有公司崛起，哪里就成为新的互联网中心。 一旦互联网公司成功做大，首要的需求就是拥有一块便宜的办公场地， 以原先为圆心，寻找尚未被占领的空地，便宜的空地，典型如百度，腾讯，新浪，阿里巴巴。 北京城区人口范围内的房价，除了本身存在重大的溢价，理论上不会出现下降。 房价与人口挂钩，只要人口存在，房价的基本面不变。 西二旗是单一的互联网产业，一旦行业衰落，公司倒闭，会导致人口消失。 好在当年的互联网码农已经成家立业，栽培下一代，把上地东里硬生生考成了学区房。 回龙观目前仍然有西二旗后场村的支撑，虽然人口基础有一定分流，但过去00-10年已经历了红利，后续基本追随大盘走势。 如果要在这类地区获得比较好的投资收益，需要选筹上进行套利。 买入时就要选择价值被低估或价格低于市场价的标的，例如回龙观500-600左右的大面积，同理还有天通苑。 望京是外企起家，后续再涌入互联网与金融产业，本身是一个产住结合，人口结构复杂而稳定的区域。 2013后互联网大潮兴起，人口加入望京后，相当于锦上添花，使得望京成为实际上的「第二CBD＋互联网前沿阵地」。 两者的基本面与成长性完全不同。
提问：房姐您好 新人首问 3个问题 1.最近在卖丽都的房子 海润国际一居室 79平 不满五 580万的价值值得出吗 2.卖完打算再买房 目前自住房在朝阳公园西路 博雅园 房子很好但是没学区 目前孩子还有4年上学 买房有以下两个想法 2.1卖完丽都房子还贷款净得500万 打算再贷200万 共700万 买东三环锦湖园两居 锦湖园对口呼家楼中心小学 学校可以接受 但是不知道家里两套房子都在东三四环是不是太雷同 没有升值潜力 2.2另外一个打算就是纯考虑升值 可以忽略学区 顺义或者大兴新盘值得考虑吗 如果是顺义大兴 也考虑加钱买个花园下叠
回答：如果着急可以出售，价格属于市场价 投资肯定不买顺义和大兴的新盘。推荐方案一，或者学区房买一套老破小。其它资金再投资一套也可以
提问：你好，在京有stsd资格，目前能提供400首付，弩一弩可到500，男友有一套天宫院的300的房子。想看8号线南段的改善型住房，看了熙悦林语 花语府 华侨城 芳源里。 问题一：同地段选新房还是旧房，芳源里老小区改善型值得入吗 问题二：选平层三室四室，还是叠拼 问题三：平层一楼带地下室和顶层带阁楼值得买吗？ 问题四：有必要把天宫院的房子卖了，追加首付减轻还款压力吗？ 另，刚刚提问付了8元，一时手滑把提问贴删除了……
回答：你好，既然是想改善，那就买新盘或者次新，老小区环境 物业 设施老化，居住舒适度不太高 这几个盘里更推荐华侨城 顶复更好 平层还是叠拼，看你自己的喜好 天宫院要不要出手，得房子具体信息，一般来说不建议出手。
提问：房姐好，新人提问: 首付200，计划500以内上车。1.来广营北纬四十度一居，（两居要小600了，且不能高贷）有学区（景山分校）有阿里总部2024年建成利好，2.阜通到望京南一线老破小2居，成熟，12号线建好以后也提高便利度，3.三元桥，西坝河，12，17号线即将建成利好，离市区近 这三个怎么选呢？还有这些和双井，团结湖那边，东三环，东四环怎么比较呢？感谢！
回答：随着望京扩张的需要，来广营承接一部分需求不过当下价格偏高，三元桥和西坝河价格贵，未来发展天花板明显 望京南老破大的价值要更大，老破小不如位置更好的东三东四 2>1>3
提问：房姐，家人目前在亦庄上班，近期看了周边的房子，感觉旧宫一片的灵秀，美然，育龙，佳和园，达龙骏景……这些小区虽然算是准老小区了，但是周边配套还凑合，价位不算很高，富力盛悦居，紫郡府，朗润园等较新的小区价格偏贵一点，但是这一片整体没什么学区和好一点的学校，作为亦庄的生活配套区域，请帮忙看看旧宫这一片有没有投资持有价值，如果有的话买哪个小区合适？
回答：旧宫未来将成为亦庄新城主要的城市配套区，兼具主要的商业、商务服务功能，不过落地至少还需要5年，当前次新价格并不便宜，性价比上老小区更高，推荐 灵秀，美然
提问：您好房姐，立水桥现有自住两居，市值370左右，现金三十，工薪阶层，有过贷款记录，老公月1万，我主要带孩子有些兼职，想改善兼增值，请问换哪里合适？ 是不是只能卖了再买？全款买贷款出来这种方式？ 如果买tty顶复，贷出来的钱再买一套小房子，还贷风险太大？有没有对应方法？谢谢
回答：全款抵押是二套正确方式，500-600总价看tty没问题 一般手里要预留1-2年月供，用于应对还贷风险
提问：房姐，您好，请问朝阳慧忠里小两居现在值得买吗？首付300-400左右
回答：同样热闹的大社区，劲松5.5万，团结湖6+万，望京6+万。 慧忠里呢，7-8万，都赶上其他人次新水准了，而且别人地段更好。 亚运村的溢价还没有洗干净啊，加上学区小溢价。 自住可以考虑，投资回避。
提问：房姐您好，新人一枚，北京高校硕士刚毕业，在金融街工作，有北京户口，目前计划买房安家，现金子弹300w，暂想以后结婚生子(5年左右)后再置换学区房，不知考虑是否成熟？目前想买总价600w以内房，无新房癌，想上班通勤60分钟以内，目前看了地铁站草桥附近小区，考虑之后地铁19号线开通，可直接通金融街上班方便。 问题1:请问是直接买学区房还是以后孩子6岁再置换？ 问题2：烦请推荐适合我情况的小区及入手单价？东西南北位置不限，但想靠近金融街？ 感谢！
回答：学区房需要时候再买，不用提前 草桥一片是丰台不多的价值洼地，建议淘次新单价6左右的标的为主，看下 草桥欣园、恋日花都
提问：房姐，朝阳园的位置不错，小区环境也挺好，户型除朝向不能尽如人意，为何单价低于汇佳园。自住觉得品质高于汇佳园，能分析下吗？中介说这是70年公寓，除公积金贷款有限制，其他都一样？
回答：汇佳园本就是溢价盘，其主要以小户型为主，60%以上都是1居，在北京1居上车盘是肯定溢价的，这里大多是年轻白领置业，而且一期品质很一般 朝阳园户型多异性，因为大塔楼就是如此，主要还是以大户型为主，港式建筑，户型+大户型折价很正常，选择上朝阳园>汇佳园
提问：房姐您好，买房小白，因北京社保到6月后就满五能在北京买房，首房首贷，有几个购房需求请教： 1、 购房总价350万内一居室，希望是60平以上满五唯一；目前关注的是朝阳板块常营北京新天地、朝青国美第一城、双桥的朝阳旺角，可以首选哪个小区？或有其他小区推荐？结合自身需求：婚前购房，希望该房可在未来5-10年稳定涨幅合适卖掉换大两居。 2、 银行流水：单位年前把浦发工资卡换成了江苏银行工资卡，因此从去年12月-现在，工资一到就1-3日被我转到了浦发上，按房姐之前说的合格的银行流水，那江苏卡就不符合标准，而浦发卡虽然有比较漂亮的金额入账且有富余，但收入中缺少“工资”字样的，是否也不符合标准？
回答：首选国美第一城，还推荐看 朝青 炫特嘉园，十里堡 京棉新城 公司走的工资代发就不用担心，一般社保账户流水或个人纳税单也都是有效证明。流水也能找懂行的中介帮助包装，不是大问题
提问：紧急:这两天看了房山原香漫谷的一个底商，原香漫谷四期旁边，一共两层，想买的是一层，70平，每平3万，不能做餐饮，住宅应该在2万2到2万4吧。说是出租的话，每平6元，但实际打听其他的已经租出去的每平5元。这种底商能买吗？有哪些注意事项，有哪些坑？盼回，多谢
回答：不建议碰，商铺投资永远要比住宅的不确定性更高。 而且在国内，商办资产的负外部性太高了。税收实在太离谱。 底商要看社区入住率、社区内底商还是街边外底商、门面面宽、周边未来竞品小区底商、社区人流动线、五公里内大型商超、综合体规划等等等等情况。 此外还有消费升级、电商升级、物流升级各种黑天鹅，综合来看投资底商非常差的投资，甚至不能说是投资，基本就是赌博。 恰好未来租金收益高，不是你眼光好，99%是运气好。 商铺越来越难卖，经纪人卖一套商铺，佣金可以到10%。
提问：亲爱的房姐，想在二线城市，想在沈阳投资二手房产一套，网上看了您推荐的道义和浑南。道义主要有很多大学，房子多建于2010前后，很多知名房企的楼盘，但离地铁远，价格也在8000元～9000了，而且二手房在售的非常多，成交的少。另外浑南太大了，完全看不懂。请房姐指点一下，道义和浑南具体投哪，另外道义大学城的价格也不低了，还值得投吗？
回答：浑南地区围着长青南街地铁口的是几个性价比不错的二手大盘，比如塞纳家园、江南水乡、正大桃花源、万科新里程、天泰瀚宇苑、在水一方。
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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