摘要

老旧小区加装电梯是否“可为”，讨论已久，不同利益的人从不同的角度得出不同的结论，可以肯定认为，电梯销售商及其利益者认为加装电梯合法。老旧小区加装电梯究竟是否“可为”，还需要从《民法典》的规定得出结论，“一次1元”乘坐电梯已给出了答案，作者特作此文供公众参考。

老旧小区加装电梯是否“可为”？

关键词 不动产物权 业主的管理权

我国不动产物权覆盖的范围

通常情形下，我国不动产物权的设立、变更、转让和消灭，需要经依法登记，未经登记，不发生效力。但是民法理论对建筑物区分所有权的不动产物权的覆盖范围研究深度不够，致使不少人混淆了不动产物权与业主管理权的关系。就独立的不动产而言，其物权的是对世权，即，可以对抗不动产所有人以外的任何人，除相邻权外，利用他人的不动产需要权利人的同意。

建筑物区分所有权包括两个部分，其一，一栋建筑物中自己专有部分，所有权人单独享有所有权；其二，共有部分的共有权，例如，加装电梯占有的建设用地等。可以肯定认为，他人在专有部分加装电梯需要取得权利人同意，问题是，业主对共有部分适用什么关系？得出可以加装电梯的结论是将因共有关系而产生的管理权混淆为共有关系。

不动产的共有关系不能加装电梯

不动产的共有关系有两种形式，其一，按份共有，其中，按份共有的性质是共有人按各自的份额对共有物共享所有权；其二，共同共有，其中，共同共有的性质为没有共有份额，在共同共有中，各个共有人的份额是一种潜在的份额，只有在共同共有关系消灭，对共有财产进行分割时，才能确定各个共有人应得的份额。

加装电梯可以评价为对不动产作重大重大修缮，《民法典》对重大修缮作出概括性的规定，重大修缮应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，毫无疑问，三分之二以上的份额是指按份共有，共同共有需要经全体共同共有人同意，对修缮行为进行正确的理解就能得出结论。

修缮行为事实上是指改良行为，改良行为指在不改变共有物性质的前提下，对共有物进行的加工、修理等行为，以增加共有物的效用或者价值。由此可以得出结论，改良行为的基础是原物需要已经存在，而加装电梯的行为是创造“新物”，根本不能适用重大修缮的规定。

老旧小区加装电梯不属于修缮

基于业主的共同管理权也不能加装电梯

我国《民法典》第二百七十八条规定的共同决定事项实际上是因共有关系而产生的管理权，与共有关系并不是一个概念。我国《民法典》被称之为“良法”，具有“良法”具备的所有特征，《民法典》是我们“社会生活的百科全书”，任何人平等的受其保护，法律人不需要看具体规定也能得出业主的管理权的规定与上述修缮行为具有一致性。

在小区内加装电梯一定受到管理权的规范，从具体法律规定看，加装电梯适用《民法典》第二百七十八条规定的两种情形，其一，加装电梯属于使用建筑物；其二，加装电梯属于改建、重建建筑物及其附属设施。就使用建筑物而言，原来没有电梯而加装电梯不属于“使用”；改建与重建也需要有原电梯的存在，加装电梯不属于改建与重建。

《民法典》是“良法”，不同的概念得出的结论大致相同

加装电梯业主仍“爬楼”的评价

不符合法律规定，或者不符合常理的工作推进，必然产生现实矛盾，例如，不少中国人将教育视为“产业”，教育矛盾突出等。在加装电梯的推进过程中，由于涉及到“太多”的利益，加装电梯在一些地区仍得到了“大力”推进，但令人遗憾的是，还有不少裁判支持加装电梯工作的推进。

不需要使用电梯的业主、使用电梯不频繁的业主，以及介于可用与不可用电梯的业主即便被迫同意加装电梯，他们一定在同意时附加一个条件，附加“不使用不付费”的条件。强行推进电梯加装工作表面上得到了推动，实际上可能又是一个“新的”形象工程。

一般而言，小区加装电梯的住宅为六层以下的老旧楼房，一楼业主除了上楼肯定不会使用；二、三、四层业主属于可用与不可用的群体；四、五层业主即便每次使用，其支出的费用可能不够支付电梯的检测费。可以预料，除非政府贴补，一、二年后，老旧小区加装的电梯难以运转。

一、二层业主可能附加了“不使用不付费”的条件

@南京徐剑随笔