纵观韩国历任当局，楼市政策频繁变动，又过度依赖房地产税这一手段，起不了扬汤止沸的效果。——小遥说商业

1

首尔房市

你以为，就我们喜欢买房？

我跟你说，隔壁韩国买起房来，疯狂程度更是有过之而无不及！

距离首都首尔半个多小时车程，只有7万多人口的果川市，预售的公寓楼盘，只有1000多套，却吸引了47万人抢购，平均中签率470：1。

好的户型呢，1800人抢一套房！

啥概念？韩国大约5200万人口，也就是说差不多每十个人里头，就有一个人去抢这公寓。

为什么会出现几十万人抢房？原因很简单，楼市过热！

不是说这个楼盘有多香，而是韩国欧巴桑担心房价涨太快，再不买，恐怕以后更买不起。

有人会说了，既然这样，那就调控呗。其实你能想到的措施，韩国政府都想到了，但是韩国房价却陷入了“越调越涨”的魔咒。

就拿寄予厚望的房地产税来说，他们1990年就推出了。

2

韩国陷阱

上世纪80年代，韩国经济飞速发展。

尤其1988年汉城奥运会之后，大量外资涌入，韩国民族产业开始腾飞，晋升亚洲四小龙。

与此同时呢，韩国房地产业也迎来了春天，5%的人垄断了62.5%的土地资源，地价一度暴涨。

韩国政府左手重点打击囤地，右手出台物业税改革方案。

1990年，将土地和房屋物业分开征税，改善土地供给。

但房价并没有马上被打下来，而是继续维持了一段时间高速增长，直到1991年年中才慢慢稳定下来。

韩国楼市度过了几年的温和期，然而一场席卷亚洲的金融危机，改变了一切。

金大中政府为提振经济业，央行开闸放水，而房地产行业一片哀鸿遍野，纷纷倒闭。

一边是低利率，一边是供给不足，首尔、京畿道和仁川首都圈的房价，以年均14%的价格上涨，随后波及到全国。

而90年代初那场税改，征收标准、计算方式等等存在局限，导致各地区税收严重失衡，普通刚需税负过重，有多套房产的反而更有利，加剧了社会贫富分化，阶层割裂。

面对这种情况，2003年上台的卢武铉，振臂高呼，宣布改革。

3

房地产税

2005年1月，推出了综合房地产税，重点针对囤房的富人们，对超过9亿韩元（约489万人民币）的房产征税。

不过呢，在实际执行中，只有区区4万人交了税。

为啥就这么点人？

一方面是起点设得比较高，满足条件的人相对较少。

另一方面，上有政策，下有对策。不少富人把房产赠与给配偶或者子女，这样就不用被征税了。

为堵住漏洞，2005年12月底，韩国当局公布修正案，将起征点从9亿韩元下调到6亿韩元（约350万人民币），征税对象也把个人改为家庭合计，采用累积进税率，从1%到3%不等，税额上限调到前一年的300%。

这轮修改后，韩国有将近2%的家庭成为纳税对象。

那被征税的家庭，一年得多花多少钱呢？

假设房子价值6亿韩元，乘以1%的税率，得出600万韩元，换算成人民币为3.5万，你要知道，这个价钱是在16年前。

在综合房地产税之外，卢武铉政府还出台了相关配套政策，来打击投资性需求。

比如采用高额的房产转让税：有两套住宅的家庭，在买房2年内又卖的，要缴纳50%的房产转让所得税。如果有3套或3套以上，得缴60%。

那你说我等2年之后再卖，行不行？

对不起，你还要乖乖缴纳6%到35%的转让税。

你以为在这样堪称惩罚性征税下，房价就被摁住了吗？

并没有！房价不但有降，反而涨更高了。

原来，那些有很多套房的富人，宁愿支付高额的房地产税，也不愿意轻易卖房，他们把房子拿出来，将房地产税转嫁到租客身上。

市场上卖的房子少了，反而推动了房价上涨。

仅仅2005年到2006年，这一年时间，韩国平均房价就涨了13.8%，首尔地区呢？涨幅达到24%以上。

卢武铉的一系列政策，不仅没有取得预期，还加大了买房和养房者的负担，不管是穷人还是富人都对政府怨声载道。

对普通的年轻人来说，更是饱受高房价的摧残。

按照韩国人均年收入2000万韩元计算，要在首尔买一套6亿韩元的公寓，他们要不吃不喝30年。

在一片声讨声中，2007年打着“带领韩国人走入第二套房时代”的李明博上台。

为应对08年全球经济危机，他主导了房地产税的第二轮修改。

征税对象又恢复为个人，单套住房起征点放宽到9亿韩元，税率下调到0.5%到2%不等，税额上限改为前一年的150%。

到了朴槿惠时期，基本延续李明博的宽松政策基调。

在朴槿惠执政末期，全球经济逐步复苏，但之前经济不好房子没盖够，供应跟不上了，韩国房价又开始上涨。

4

失控

到了2017年5月文在寅上任时，首尔一套七八十平的公寓，平均价格就达到了6.07亿韩元（约合354万）。

文在寅之所以能赢得当时大选，因为他声称自己要成为“国民骄傲”，并承诺不管出现什么情况，一定会控制住房价。

为表决心，他甚至卖掉了自己的房子，租房住。

眼瞅着，还有半年就要结束他的任期。

然而，4年多时间过去了，首尔房价涨了近6成，公寓平均价格已经飙升到12.1亿韩元（约合706万）。

面对高企的房价，文在寅不是没有努力。

他先后颁布了多达25项调控政策，什么限贷、新楼盘限价、增加土地供应，他统统都用过。

特别是从今年6月份开始，把综合房产税最高调到了6%，同时又把转让税也一并调高，如果你买的是豪宅，最高要承担65%到75%的税率。

表面上来看，是富人交的税越重了，穷人交的钱更少了。

但对普通刚需老百姓来说，并不是个好消息，因为炒房客早已盯上6亿韩元以下的房子，而市面上对应的房源越来越少，进一步推动房价暴涨。

就在最近，文在寅总统在和民众对话时说，“没能控制房价，是我任期里最大的遗憾。”

明明人家很早就规划了房地产税，怎么房价还如脱缰的野马，一路狂奔呢？

韩国房价陷入畸形，宏观层面看，两轮大涨主要在97年亚洲金融危机和08年全球金融危机之后。这个期间，各国都在放水印钞票。

而去年开始的疫情，韩国更是直接将利率下调到了0.5%。微观层面看，韩国老百姓也喜欢买房子，不太爱炒股，这钱自然就往房地产行业流了。

要知道，房地产在韩国家庭资产的比重超过了77%，远远高于美、日本等发达国家。

第二个原因呢，不像我们一二线城市那么多，大部分韩国年轻人都聚集在首尔或者首尔都市圈，一个首尔占了韩国人口的1/5，能在这两个大城市买房的可想有多难。

还有就是，韩国财阀占据大量土地，哄抬房价在所难免。

而且在楼市开放过程中，韩国权贵寻租，贪腐事件一再发生。

比如，在盖楼之前，一些地皮就被提前知道的公务员炒到离谱的价格。

纵观韩国历任当局，楼市政策频繁变动，又过度依赖房地产税这一手段，起不了扬汤止沸的效果。

当前韩国大选还剩下不到四个月，候选人们又都表示要对房价进行大刀阔斧改革。这似曾相识的一幕，韩国民众还有信心吗？