■本文作者：王小明 北京在明律师事务所

农村集体土地上房屋征收的补偿计算方法法律并无直接的规定，这就令其在实践中显得有些模糊。个别地方甚至仍然将村民的住宅房屋或者企业租赁土地建造的厂房作为“地上附着物”来补偿，并在补偿安置方案中对其设置严苛的补偿计算规则。那么，集体土地上的房屋究竟应当怎样计算补偿才算公平、合理呢？日前，上海市最新出台的《征收集体土地房屋补偿规定》为农民朋友们的权益保障打开了新的思路。

【居住用的宅基地上房屋补偿计算公式】

《规定》第14条指出，建制撤销的居住房屋货币补偿金额计算公式为：

（房屋建安重置结合成新单价+同区域新建商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴）×房屋建筑面积。

这里规定的“房屋建安重置结合成新单价”，是指每平方米建筑面积的价格。这一价格应由估价机构评估确定。而“同区域新建商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴”的标准，则由房屋所在地的区政府制定并公布。

简单概括，宅基地上房屋的补偿分为“房钱”“地钱”和其他补助或奖励3大部分，这一计算方式在全国范围内适用较为普遍，故上海市以外的被拆迁村民也完全可以参考借鉴。

需要注意的是，这里的“地钱”并非征地补偿中的“土地补偿费”。《土地管理法》第48条规定的“土地补偿费”针对的主要是农村耕地，而非集体建设用地。这里的“土地使用权基价”显然应当高于土地补偿费所依据的“征收农用地的区片综合地价”标准。

《规定》中特别强调，同区域新建商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准，应当与安置房屋的供应价格相衔接，以保障被征地农民的居住条件。

换言之，货币补偿让农民在同等地段买不起新房居住的情况是不合法的，被征地农民要对所在村周边的商品房价格做到心中有数，对畸低的补偿要予以坚决的权利救济。

【能够重新安排宅基地建房的补偿计算公式】

《土地管理法》第48条确立了农村村民住宅征收补偿的3种法定方式，除去常见的货币补偿和提供安置房外，重新安排宅基地建房也有其特殊性。

可以理解的一点是，重新安排宅基地建房就意味着被征地农民在宅基地使用权方面并无损失，而是实现了“置换”，那么其补偿计算公式中也就自然不包括“地钱”这部分的补偿了。

上海市在《规定》第15条中指出，具备易地建房条件的区域，宅基地使用权人可以在国土空间规划确定的居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿……

这里的货币补偿金额计算公式为：

（房屋建安重置结合成新单价+价格补贴）×房屋的建筑面积。使用新宅基地所需的费用，由区征地事务机构支付给提供宅基地的村或者村民小组。

需要强调的是，重新安排宅基地建房这一方式并不能任由被征地农民自行选择。《规定》中亦明确，若被征地村集体土地范围内无国土空间规划确定的居民点，农民就无法实现另建宅基地上房屋，而只能在前述货币补偿或者安置房置换中选择其一。

【用于生产经营的非居住房屋怎样计算补偿？】

除去宅基地上的住宅房屋，农村尚有为数不少的企业生产经营用房。对这类房屋补偿的计算，当然要比住宅房屋复杂一些。

首先，《规定》明确非居住房屋只能给予货币补偿，不提供安置房和另行批地的选项。

其次，《规定》确立的补偿计算公式如下：房屋建安重置价+相应的土地使用权取得费用。

所谓“相应的土地使用权取得费用”，是指在征地房屋补偿方案公告之日取得相同性质、相同数量、相同地段等级土地使用权所应支付的费用。

一般按照征收该地块集体土地的现行标准评估，包括耕地占用税、耕地开垦费、土地补偿费、青苗补偿费和安置补助费等。评估时，可参照同区域工业园区内相同数量的土地使用权取得费用作相应的系数调整。

此外，对用于生产经营的非居住房屋还会涉及以下补偿：

（一）设备搬迁和安装费用；

（二）无法恢复使用的设备按照重置价结合成新结算的费用；

（三）停产停业损失补偿。

这里在明律师需要重点提示以下两点：

一是“非居住房屋”是指房屋的规划用途即为非居住，原则上不包括农民利用宅基地上住宅从事经营的情形。

宅基地上房屋只能按照居住房屋进行补偿安置。对于利用自有宅基地房屋从事生产经营活动，并在征地预公告前已办理了工商营业执照的，可一次性给予适当的停产停业损失补偿。

不过，在宅基地制度改革蓬勃开展的今天，显然应当对从事民宿、酒吧、咖啡厅、书店、文创商店等经营活动的民居设置更为详实的补偿项目，以确保其经营方面的损失能够获得充分的补偿。

二是对“非居住房屋”的停产停业损失，被拆迁村民要积极留存证据以证明自己的主张。

一般而言，当地政府会制定一个统一的补偿标准，如果房屋所有人认为其停产停业损失超过了制定的标准的，应当提供实施房屋补偿前3年的经营状况、停产停业期限以及其他实际损失等相关证明材料。

如果无法提供，想通过评估获取更高数额的补偿恐会遇到麻烦，这点各位一定要提前做好准备，不可待征收到来临时抱佛脚。

在明律师最后要提示大家的是，上述新规无疑具有一定的先进性，若被拆迁村民所在地尚无此类具体规定也不必失望，大家尽可以在专业律师的指导下找寻已有规定中有利于我们主张的因素，通过大量的事实、证据和对比分析来凸显所涉补偿安置方案的不够合理之处。征地补偿安置方案、协议文本及其最终决定都不是不可撼动、先天合法的，敢于在法律框架内对其进行审查、提出质疑，终将有益于被拆迁村民获取更加公平、明白的征收补偿。

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