金羊网记者 张爱丽

籍3·15来临之际，广州市房地产中介协会(以下简称“中介协会”)发布2017年存量房交易纠纷调处工作简报显示，2017年共受理消费者对中介投诉案件150宗，其中18宗因房屋交易当事人对政策变化，房屋交易流程、房款准备等预计不足，市场价格波动等原因而违反合同约定有关。中介协会提醒消费者，在房屋交易前应多了解存量房交易流程及注意事项，充分做好评估，以避免不必要的经济损失。

案例一

垫资赎契有约定 业主违约需担责

2017年1月，张先生（乙方）通过某中介公司与业主刘先生（乙方）签署《房屋买卖合同》，购买越秀区某物业，购买价为380万，协议约定：“甲方承诺该房子户口和学位未占用，由于甲方原因取消本次交易的，甲方同意退还定金并赔偿乙方损失，中介费则由违约方承担，垫资赎楼事宜由中介方全权负责”。

随后，业主与买家通过按揭公司办理按揭贷款手续，中介公司为业主联系垫资公司，并通知业主前往垫资公司办理相关手续问题，但业主刘先生多次拒绝，并表示“合同已约定由中介公司全权负责，其无需再协助公司办理垫资赎契事宜”，按合同约定买卖双方应在4月办理过户手续，但此时房屋涂销抵押手续仍未完成，导致张先生无法取得该学位房，耽误其子女入学。张先生遂将业主告上法院。张先生表示签订合同后，该小区房屋楼价出现上涨情况且涨幅较大，业主拒绝配合办理垫资赎契手续与房价上涨有较大关系。

专家解读

中级人民法院二审认为，业主刘先生对提前偿还银行贷款、涂销抵押登记等约定负有合同义务，而经买方及中介方多次催促仍未完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记手续且明确拒绝履约，是导致房屋买卖合同无法继续履行的根本原因，刘先生的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款相关规定，判定业主刘先生退回定金及支付合同约定的违约金，以及承担由此产生的中介服务费用。

中介协会提醒消费者，合同有约定的，应当按合同约定履行，遇到合同一方当事人不愿意履行合同的，可尽量与对方进行协商，如不能协商一致，请尽快通过司法途径解决，以免错过最佳诉讼时间或超过诉讼时效。如果在交易过程中，是由买家负责垫资赎契的，对买家来说存在一定风险，因为买家提前出资“赎契”后，业主有可能违约不配合买家办理交易过户的手续，因此买家要慎重考虑。

案例二

虚假材料办过户 购房不成需担责

2017年1月，在广州经商多年的李某，想在广州置业定居，开始办理户口迁移手续，并委托中介公司为其寻找房源，后中介公司为其寻找到天河区某物业，并与业主周某约定600万成交，与中介协商由买卖双方共同支付中介服务费15万元；签订合同时李某将自己正在办理户口迁移的情况告知中介公司和业主周某，经与业主周某协商双方约定4个月后办理相关手续。

直至5月，李某因多种原因一直未能完成户口迁移手续，业主周某多次催促李某办理网签等交易过户手续，李某希望业主能够再宽限2个月，业主周某表示仅可再宽限1个月，李某在与其朋友聊天时，朋友提到可以代办个人所得税纳税证明，李某未免违约故委托朋友代办，之后李某取得银行的同贷书，在与业主前往不动产登记部门办理递件过户手续时，不动产登记部门工作人员审核材料发现李某提供的个人纳税证明有问题，后登记部门对李某提供虚假证明材料、骗取购房资格的行为作报警处理。

由于买方李某不具备购房资格，最终无法办理过户手续，业主要求与买方李某解除合同，没收定金10万，并要求由李某赔偿其已支付的中介服务费5万元，但买方李某认为按合同约定中介服务费应由卖方支付,同时中介要求买方李某支付买卖双方未支付的剩余中介服务费5万元。经多次协商仍无法达成一致，最终业主周某和中介均向法院提出诉讼。

专家解读

协会法律咨询服务中心律师张扬表示：在限购政策的调控下，购房合同如果违反了限购令的规定，即卖家与不具备购房资格的人签订合同的，因不符合签订合同的主体资格，该合同无法履行。

张扬提醒，对于一些企图提供虚假材料等欺骗手段申请房产登记的人，一旦被发现，将会被列入个人不良信用记录名单库，对今后个人信用产生不良影响，同时还面临罚款、拘留等行政处罚，甚至会涉嫌伪造国家机关公文、证件、印章罪等。即使通过这些手段侥幸办理了房产登记的，一旦被发现，产权证书不但会被注销，个人还会面临以上诸多严重后果，因此建议抱有侥幸心理的人要三思而后行，不可冒险行事。